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Estos son algunos de los reclamos con los que las emergentes plataformas (airbnb; momondo; windu etc.) se dan a conocer e intentan captar asociados. Obviamente, bien dirigidos, captan el interés de aquellos propietarios que quieren ganar un dinero extra ofreciendo su casa en alquiler.

Por otro lado, las noticias que difunden los medios a día de hoy, dan a entender que desde hace tiempo se libra una dura batalla contra este tipo de prácticas por la ilegalidad que se aloja en ella y que todos (los muchos apartamentos gestionados) son ilegales.

¿Es ilegal la práctica de dedicar mi apartamento como ‘Alojamiento Turístico’?

 Es verdad que no todas las comunidades han desarrollado una regulación específica sobre el alquiler vacacional. La última en subirse al carro ha sido Andalucía, y otras que también actualmente tienen regulación específica en vigor son: Cataluña (Barcelona), Aragón, Islas Canarias, Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana.

El alquiler de viviendas con fines turísticos en Andalucía

Como hemos comentado, recientemente en concreto desde Mayo de 2016 el alquiler de ‘Viviendas con fines turísticos o Vacacionales’ está regulado así que siempre que se cumplan los requisitos exigidos, serán totalmente legales en Andalucía.

Ciñéndome a La Comunidad autónoma de Andalucía, en materia de viviendas turísticas, mediante  el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía y publicado el 11 de Febrero de 2016, regula:

No tendrán la consideración de Viviendas con fines turísticos:

Empieza el mencionado Decreto en su primer artículo 1 a definir que inmuebles quedan excluidos y por tanto no pueden ofertarse como viviendas con fines turísticos:

• Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica.
• Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria. –Se regularán por la Ley de arrendamientos urbanos–.
• Las viviendas situadas en el medio rural, que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
• Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, siéndoles de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Tendrán la consideración de Viviendas con fines turísticos:

El referido  Decreto establece que vivienda con fines turístico serán:

• Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial*, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.
• Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
• Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

*La vivienda ubicada sobre suelo turístico/terciario no podrán obtener licencia de vivienda turística.

Requisitos a cumplir:

Las viviendas con fines turísticos deberán estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía.

• Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos.

El contenido mínimo de la declaración responsable será:

• Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente. – De no tener copia de la licencia de ocupación tendrá que solicitarla en el Ayuntamiento y de no existir habrá de solicitarse–.
• Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.
• Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.
• Cualquier alteración o modificación de los datos referidos en el apartado anterior tendrán que ser comunicados a la Consejería competente en materia de turismo.
• Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.
• Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio.

Tipos de Viviendas con fines turísticos:

Las viviendas con fines turísticos podrán ser:

• Completas, cuando la vivienda se alquila en su totalidad.
• Por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella. En estos casos, podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento.

La capacidad máxima de éstas, vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación. En todo caso, cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas y cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación.

Responsabilidad

El Decreto establece en su artículo 4 que el responsable será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable que se ha presentado tanto  ante la Administración andaluza como ante el usuario/turista.

Régimen sancionador

El Decreto establece en su artículo 10 que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.

Tipo de contrato a utilizar

Las partes deberán firmar un contrato, que será:

• Contrato de temporada contemplado en la ley de arrendamientos urbanos, en el que conste que no hay prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera cuando la acción del alquiler sea comercializado o promocionado en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa. (Artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos [LAU]).
• Contrato de alojamiento cuando haya prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
• Ambos contratos deberán tener en cuenta los requisitos administrativos que deben cumplirse por ser un alquiler turístico establecidos en el Decreto.

Resumiendo:

• El punto importante radica en el término “habitual”.
• Cuando destine la gestión de su vivienda a alquiler con fines turísticos de forma habitual, tendrá que registrarla en el Registro de Turismo de Andalucía.
• Si no la va a ofrecer de forma habitual, o el alquiler es por tiempo superior a dos (2) meses a la misma persona, entonces no tiene obligación de registrarla.
• Si comercializa o promocionada en canales de oferta turística (ejemplo una página web) preferible cumplir con el registro, de no cumplir ese requisito, puede recibir sorpresa en forma de sanción que podrá ser recurrida en función de la prueba de ejercer actividad habitual.
• Se puede alquilar toda la vivienda o por habitaciones. Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas, si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas y no se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.
• La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.
• Otros aspectos importantes a tener en cuenta:
  • La vivienda tendrá que tener licencia de ocupación
  • La vivienda tendrá que tener aire acondicionado si se alquila de Mayo a Septiembre, y calefacción si se alquila de Octubre a Abril (estos requisitos entran en vigor el 12 de Mayo de 2017, no el 12 de Mayo de 2016).
  • Ofrecer información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
  • Número de teléfono del propietario/titular/explotador de la vivienda.
  • Libro de reclamaciones.
  • Botiquín de primeros auxilios.
• Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.
• Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.
• En los casos en los que no hay habitualidad no es necesario presentar la declaración responsable, pues no se estaría dentro del concepto de vivienda con fines turísticos.

Tras todo este análisis y empezado a producir esos ingresos extras que son nuestro interés, viene ahora la preocupación propia de los impuestos.

FISCALIDAD EN EL ALQUILER DE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICO

La fiscalidad en el alquiler de la vivienda de uso turístico viene determinada por la exención o no a la Ley de IVA e IRPF principalmente por el hecho de que en la vivienda se presten o no servicios propios de la industria hotelera.

El IVA en el alquiler de viviendas con fines turísticos.

Son muchas las ocasiones en las que clientes del despacho no tienen claro si se han de cobrar IVA o no en los contratos de alquiler….

Pues bien, la Ley del IVA dispone en su artículo 20 determinadas operaciones exentas de IVA, y en lo que nos incumbe a este post, el apartado 23.b  de dicho artículo regula  que están exentos de IVA: la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute  que recaigan sobre edificaciones destinadas a viviendas.  (Por lo que el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.)

Ahora sí, el mismo apartado 23.b.e del artículo 20 sin embargo, establece que la exención que acabamos de ver no operará ‘cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos’.

A tener en cuenta que no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera la limpieza y cambio de ropa antes y después del periodo de alquiler

Por lo tanto, a modo de resumen de lo antes expuesto:

Propietario alquila su vivienda  con fines turísticos directamente

Ha de presentar factura con IVA:

• Si se prestan servicios propios de la industria hotelera es decir, prestados estos servicios -durante el tiempo que dure el alquiler, servicio de la limpieza del inmueble, servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas)- o servicios de restaurante.

No ha de presentar factura con IVA:

• Si NO se prestan servicios propios de la industria hotelera

El propietario alquila su vivienda con fines turísticos, pero lo hace a través de un intermediario, comisionista o agente

Ha de presentar factura con IVA:

• Si se prestan servicios propios de la industria hotelera es decir, prestados estos servicios -durante el tiempo que dure el alquiler, servicio de la limpieza del inmueble, servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas)- o servicios de restaurante.

No ha de presentar factura con IVA:

• Si NO se prestan servicios propios de la industria hotelera

En este caso el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA.

El IRPF en el alquiler de viviendas con fines turísticos.

Los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas con fines turístico se han de incluir en el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (I.R.P.F.)

Como Rendimientos del capital inmobiliario siempre en dichos alquileres NO se presten servicios propios de la industria hotelera  o que para la gestión de dichos alquileres NO se utilice tenga contratada a una persona con contrato laboral y a jornada completa.

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